در دانستنیها املاک تعداد بازدید 283

سرقفلی و آنچه باید درباره آن بدانیم.


 شاید یکی از سوالاتی که ذهن شما را مشغول کرده سرقفلی چیست و چه تفاوتی با اجاره یا مالکیت یک ملک دارد. تقریبا همه ما با این اصطلاح در آگهی های اجاره مغازه و ملک تجاری برخورد کردیم که سرقفلی این مغازه به فروش می رسد.

حق کسب و پیشه چیست؟

حق کسب و پیشه ، به حقی که در روابط مستاجر و موجر تعریف شده است ، گفته می شود. این حق در قانون سال 1356 برای اینکه از حقوق مستاجران در یک ملک اجاره ای دفاع شود ، ایجاد گردید.در یک ملک تجاری یکسری ارزش های پنهان وجود دارد که دیده نمی شود ولی بر اثر مرور زمان و فعالیت های اقتصادی که در یک ملک تجاری انجام می شود ، آن محل به شهرت و معروفیت می رسد و به خاطر آن فعالیت صاحب مشتریانی هم می شود ولی چه اتفاقی می افتد اگر مالک نخواهد آن ملک را به آن شخص اجاره ندهد و تمام زحمات مستاجر از دست می رود و مالک بدون اینکه کاری کرده باشد به رایگان مشتریانی را برای شغلی خاص در ملک خود پیدا کرده است.

بگذارید یک مثال بزنیم.فرض کنید شما در یک میدان شهر مغازه ای که هیچ کاربری ندارد را اجاره می کنید و در آن به فعالیت فروش آبمیوه می پردازید.شما با زحمت و تلاش خود ، مشتریان زیادی را جمع آوری و به واسطه شما آن مکان به اسم و رسم خاصی می رسد و در هنگام تمدید قرارداد برای سال بعد مالک قرارداد را دیگر تمدید نمی کند و خودش می خواهد با استفاده از اسم و رسمی که شما با تلاش خود جمع کرده اید بدون هیچ هزینه ای آن فعالیت را ادامه دهد و در اینجا شما مجبور هستید که جای دیگری را پیدا کنید و همه آن تلاش ها را دوباره انجام دهید.

حق کسب و پیشه به معنای آن است که مستاجر می تواند بعد از پایان قرارداد ، به فغالیت خود در آن مکان ادامه دهد و قرارداد به صورت اتوماتیک تمدید می شد و مالک نمی تواند که مستاجر را از ملک بیرون کند.البته این کار به این معنا نبود که مالک اصلا نمی تواند ملک خود را در اختیار بگیرد و مستاجر تا هر وقت خواست ملک را در اجاره خود نگه دارد.در قانون سه مورد پیش بینی شده است که مالک از طریق آنها می تواند به قرارداد پایان دهد.

  • تخریب و بازسازی ملک
  • استفاده شخصی برای زندگی خود و اطرافیان نزدیک
  • نیاز به ملک برای انجام فعالیت اقتصادی

هر کدام از این موارد اتفاق می افتاد ، مالک می توانست ، قرارداد را فسخ کند و به موجب این قانون باید به مستاجر پولی تحت عنوان "حق کسب و پیشه" پرداخت کند.

نکته:در قانون سال 56 این حق به خودکار برای مستاجر منظور می شد و لازم نبود که در قرارداد قید شود.

قوانین ارتباط موجر و مستاجر در سال 56 نوشته شد و در سال 76 دچار تغییرات شد. در موضوع سرقفلی نیز قانون تغییر کرد. در سال 56 از عبارت "حق پیشه و کسب" استفاده شده بود در حالیکه در قانون جدید در سال 76 این عبارت به "سرقفلی" تغییر کرد.

 

تفاوت سرقفلی با "حق پیشه و کسب کار" چیست.

قانون سرقفلی ، همان حق کسب و پیشه با کمی تغییرات است:

  • در سر قفلی قرارداد اجاره به صورت اتوماتیک تمدید نمی شود و در صورت عدم حصول توافق بین مالک و مستاجر ، مستاجر باید ملک را تخلیه کند که در قانون "حق کسب و پیشه" اینطور نبود.
  • در قانون جدید برای اینکه مستاجر از حق سرقفلی بهره مند شود باید با مالک صحبت و رضایت او را جلب کند در غیر اینصورت در زمان تخلیه ملک مستاجر نمی تواند ادعایی داشته باشد.

توافق بر سر سرقفلی

به چند روش این کار امکان پذیر است:

  • در زمان تنظیم قرارداد مستاجر و موجر به توافق برسند تا زمانی که مستاجر خواست با همان مبلغ قبلی هر ساله قرارداد را تمدید کند ، در صورتیکه مالک سر سال قرار داد را تمدید نکند باید مبلغی به عنوان سرقفلی بدهد.
  • در زمان بستن قرارداد موجر و مستاجر توافق کنند موجر ملک را هر ساله با شرایط قیمتی در سال جدید به همین مستاجر کرایه دهد. در صورت عدم تمدید قرارداد از سوی مالک باید حقی را به نام سرقفلی به مستاجر بدهد.
  • در هنگام نوشتن قرارداد ملک برای اجاره ، مستاجر مبلغی را به عنوان سرقفلی به موجر دهد ، پس در هنگام خالی کردن ملک از طرف مستاجر باید مالک سرقفلی را به قیمت روز محاسبه و به مستاجر بدهد و نوع قرارداد باید اجاره باشد و پول به عنوان سرقفلی در قرارداد قید شده باشد و نه عناوین دیگر.

 

عوامل موثر در تعیین قیمت سرقفلی

در تعیین نرخ سرقفلی یک عامل که می تواند تاثیر گذار باشد ، این است که یک ملک به خاطر فعالیت یا محصولی که در گذشته در آن ارائه  می شده معروف باشد که یک شخص بدون اینکه نیازی باشد تبلیغات خاصی انجام دهد به مشتریان زیادی پیدا کند.اما این مطلب در مورد یک ملک که خالی بوده و کاری در آن انجام نمی شده هم صدق می کند و فرد با تلاش خود آنجا را به یک محل پر رفت و آمد تبدیل کند.

این نرخ براساس موارد زیر تعیین می شود:

  • نوع کاری که در ملک انجام می شود.
  • هزینه ای که مستاجر برای آماده سازی و دکور داخلی ملک پرداخت می کند.
  • شرایط محل از حیث بنا برای اجاره
  • مدت زمان فعالیت فرد
  • حق و مزایایی که در قرارداد اجاره برای موجر و مستاجر در نظر گرفته شده است.
  • بودن ملک در یک موقعیت و جا مناسب.

نکته : با فروش ملک و واگذاری ، همه توافقات درباره سرقفلی ملک پا بر جا و مالک جدید ملزم به رعایت آنها است و ذکر این نکته نیز لازم است که اگر می خواهید قرارداد جدیدی را امضاء کنید و از حق سرقفلی استفاده کنید باید براساس قانون جدید این کار را انجام دهید.


این صفحه را به اشتراک بگذارید